Range開發有限公司的創始人穆罕默德·阿薩里亞告訴您” 不想在加勒比投資酒店項目上賠錢的8條鐵定準則”

2020-07-20 10:00
內文

Source: Investment Migration Insider

 

 

加勒比地區擁有著一些世界上最令人驚嘆的豪華酒店,但與此同時,這裡也遍布著爛尾的廢棄建築,破壞了美麗的田園風光。該地區中途擱置的酒店不在少數,它們的開業日期似乎總是“明年”。本文旨在探討投資加勒比地區入籍項目前,投資者應在哪些方面進行深入研究和調查,從而確保選擇一個以完成項目為目的,而不僅僅是為了吸引入籍資本的可信賴的企業。

 

<規則一> 地段對CBI項目很重要

鑑於絕大多數遊客都是為了海灘度假而湧向加勒比地區,因此必須嚴格審查不在“可游泳”海灘上的大型酒店開發項目;而加勒比地區酒店中的小型豪華精品山丘酒店也可能會取得成功。

 

<規則二> 確保開發商有足夠的 “自身利益投入其中”

要取得成功,開發商必須為他們的項目投入大量資金。一個資本薄弱、完全依賴投資入籍收入帶來現金流的項目將會舉步維艱。繼而導致持續的施工延遲。開發商需要具備充分實力,以確保項目完工。

 

<規則三> 確保您知道土地擁有權的歸屬

同樣地,投資者應詳查項目的土地業權文件。除非以開發商的名義註冊永久保有業權或長期租賃業權,否則,應立即加以關注。在將資金投入到開發商的項目前,先確保開發商已經付清了項目用地的全部費用(完全支付,沒有融資)才合乎情理。

 

<規則四> 選擇一個依照國際標準修建的開發商

在海灘上建房看似簡單;然而,它遠不是一個良性的建築環境。不要低估項目執行的風險:供應鏈管理、熟練勞動力的可用性以及分包商管理在加勒比各島國都是嚴峻的挑戰,因此,開發商必須要有一套特殊的技能。受其保險公司的約束,加勒比地區的品牌酒店項目必須確保採用與其所有北美同行同樣嚴格的MEP(機械、電氣和管道)和FLS(消防、生命和安全)標準。

 

<規則五> 查看光鮮的效果圖之外的情況

堅持查看最終規劃批复函副本,尤其是期房。要設計一間酒店,是需要一大批顧問團隊的。例證:在格林納達六善酒店項目中,我們聘請了20多家不同的設計諮詢公司,如此規模的項目的設計成本高達數百萬美元。通常情況下,開發商會通過幾張效果圖和高水平的草圖優雅地推廣項目,但沒有任何實質性的內容。這表明開發商尚未投入資金於設計中,正在等待收取您的入籍資金來支付設計費用。

即使對於最有經驗的開發團隊來說,設計一個酒店項目也要花費12個月以上的時間,這是一個複雜的過程。要求開發商提供詳細的圖紙,而不僅僅是建築圖紙。檢查廚房、泳池和MEP設計以確保它們真實存在(目前這些都可以在Zoom上完成)。在我們的所有項目中,總工作時間超過400萬工時,事故率微乎其微。施工現場的過失死亡和嚴重事故是對施工實踐重視不足的表現。

 

<規則六> 知名品牌並不總是等同於高質量

酒店品牌的名字不能保證一個項目能順利完工。為了實現增長,很多酒店品牌(尤其是3-4星級的酒店品牌)在加勒比地區簽訂酒店管理合同的速度太快了。加勒比地區的開發商似乎很輕易放棄自己的企業身份,轉而僅以第三方酒店品牌來推廣其項目。開發商應以自己的品牌引領市場而自豪,這才是建立市場信任和信心的方式。

 

 

<規則七> 讓酒店看起來接近完工很容易,檢查內部還有多少工作要做

如果一個項目的主要目的是吸引入籍資本而不是作為一家功能齊全的酒店來運作,其中一個明顯標誌就是開發商急於完成結構工程、安裝門窗和屋頂,而內部卻空無一物。一旦空盒子成形,加勒比的開發商們多會頻繁地宣布明年開業。然而,五年過去後,它們仍然在明年開業。

事實上,一個精心規劃的項目中,所有環節是協同進行的。結構工程最多只佔開發週期和預算的30%,其餘則分配給MEP和收尾工作。當開發商聲稱他將在明年開業時,相信您會看到現場樣板房的精美圖片。但請深入挖掘一下,要求查看廚房和洗衣設備、高級MEP工程、裝置和設備(發電機、污水處理和空調等等)安裝以及衛生潔具的圖片。

 

<規則八> 詢問員工招聘進展

開業一間酒店是一件複雜的事情,對於新手開發商來說,應在開業前15-18個月任命酒店總經理。繼而總經理需要招聘數百名員工(豪華酒店的員工與房間比率至少為3:1),培訓新員工,確定採購渠道,並確保銷售和營銷渠道開放、有效。當開發商聲稱他們將於明年開業時,您可要求他們出示總經理的簡歷。在酒店開業前九個月時,整個酒店的管理團隊應招聘到位。其中包括總工程師、主廚、銷售和市場總監、餐飲總監等等。