Range开发有限公司的创始人穆罕默德·阿萨里亚告诉您” 不想在加勒比投资酒店项目上赔钱的8条铁定准则”

2020-07-20 10:01
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加勒比地区拥有着一些世界上最令人惊叹的豪华酒店,但与此同时,这里也遍布着烂尾的废弃建筑,破坏了美丽的田园风光。该地区中途搁置的酒店不在少数,它们的开业日期似乎总是“明年”。本文旨在探讨投资加勒比地区入籍项目前,投资者应在哪些方面进行深入研究和调查,从而确保选择一个以完成项目为目的,而不仅仅是为了吸引入籍资本的可信赖的企业。

 

<规则一> 地段对CBI项目很重要

鉴于绝大多数游客都是为了海滩度假而涌向加勒比地区,因此必须严格审查不在“可游泳”海滩上的大型酒店开发项目;而加勒比地区酒店中的小型豪华精品山丘酒店也可能会取得成功。

 

<规则二> 确保开发商有足够的自身利益投入其中”

要取得成功,开发商必须为他们的项目投入大量资金。一个资本薄弱、完全依赖投资入籍收入带来现金流的项目将会举步维艰。继而导致持续的施工延迟。开发商需要具备充分实力,以确保项目完工。

 

<规则三> 确保您知道土地拥有权的归属

同样地,投资者应详查项目的土地业权文件。除非以开发商的名义注册永久保有业权或长期租赁业权,否则,应立即加以关注。在将资金投入到开发商的项目前,先确保开发商已经付清了项目用地的全部费用(完全支付,没有融资)才合乎情理。

 

<规则四> 选择一个依照国际标准修建的开发商

在海滩上建房看似简单;然而,它远不是一个良性的建筑环境。不要低估项目执行的风险:供应链管理、熟练劳动力的可用性以及分包商管理在加勒比各岛国都是严峻的挑战,因此,开发商必须要有一套特殊的技能。受其保险公司的约束,加勒比地区的品牌酒店项目必须确保采用与其所有北美同行同样严格的MEP(机械、电气和管道)和FLS(消防、生命和安全)标准。

 

<规则五> 查看光鲜的效果图之外的情况

坚持查看最终规划批复函副本,尤其是期房。要设计一间酒店,是需要一大批顾问团队的。例证:在格林纳达六善酒店项目中,我们聘请了20多家不同的设计咨询公司,如此规模的项目的设计成本高达数百万美元。通常情况下,开发商会通过几张效果图和高水平的草图优雅地推广项目,但没有任何实质性的内容。这表明开发商尚未投入资金于设计中,正在等待收取您的入籍资金来支付设计费用。

即使对于最有经验的开发团队来说,设计一个酒店项目也要花费12个月以上的时间,这是一个复杂的过程。要求开发商提供详细的图纸,而不仅仅是建筑图纸。检查厨房、泳池和MEP设计以确保它们真实存在(目前这些都可以在Zoom上完成)。在我们的所有项目中,总工作时间超过400万工时,事故率微乎其微。施工现场的过失死亡和严重事故是对施工实践重视不足的表现。

 

<规则六> 知名品牌并不总是等同于高质量

酒店品牌的名字不能保证一个项目能顺利完工。为了实现增长,很多酒店品牌(尤其是3-4星级的酒店品牌)在加勒比地区签订酒店管理合同的速度太快了。加勒比地区的开发商似乎很轻易放弃自己的企业身份,转而仅以第三方酒店品牌来推广其项目。开发商应以自己的品牌引领市场而自豪,这才是建立市场信任和信心的方式。

 

 

<规则七> 让酒店看起来接近完工很容易,检查内部还有多少工作要做

如果一个项目的主要目的是吸引入籍资本而不是作为一家功能齐全的酒店来运作,其中一个明显标志就是开发商急于完成结构工程、安装门窗和屋顶,而内部却空无一物。一旦空盒子成形,加勒比的开发商们多会频繁地宣布明年开业。然而,五年过去后,它们仍然在明年开业。

事实上,一个精心规划的项目中,所有环节是协同进行的。结构工程最多只占开发周期和预算的30%,其余则分配给MEP和收尾工作。当开发商声称他将在明年开业时,相信您会看到现场样板房的精美图片。但请深入挖掘一下,要求查看厨房和洗衣设备、高级MEP工程、装置和设备(发电机、污水处理和空调等等)安装以及卫生洁具的图片。

 

<规则八> 询问员工招聘进展

开业一间酒店是一件复杂的事情,对于新手开发商来说,应在开业前15-18个月任命酒店总经理。继而总经理需要招聘数百名员工(豪华酒店的员工与房间比率至少为3:1),培训新员工,确定采购渠道,并确保销售和营销渠道开放、有效。当开发商声称他们将于明年开业时,您可要求他们出示总经理的简历。在酒店开业前九个月时,整个酒店的管理团队应招聘到位。其中包括总工程师、主厨、销售和市场总监、餐饮总监等等。